Droit des affaires : Vos avis sur mes réponses ?

Bonsoir,

Au partiel de Droit des affaires (droit commercial allégé), on a eu deux questions :

1) Comment est fixé le loyer commercial et quels sont les moyens de révision en cours de bail ?

- Fixation libre par les parties et évolution du loyer au fil des années (marché immobilier en hausse ou baisse)
- Revision triennale
- Révision par indexation (ILC et ICC, "clause d'indexation" au contrat)

2) Quand est-ce que le bailleur peut mettre fin au bail commercial ?

- A n'importe quel moment : Lorsque le locataire ne rempli pas les exigences et fonctions mentionnés dans le bail (entretien des locaux, type d'activité cité au contrat, ... etc).
- Au terme du contrat initial de 9 ans : Indemnité d'eviction, droit de retractation du bailleur (décide de renouveller pour ne pas payer l'indemnité d'éviction), droit et indemnité d'occupation..

Voilà plus ou moins ce que j'ai dis, pensez vous que ça aille ?

Oui oui, je stresse beaucoup !! Ca me réconforterais de savoir que je n'ai rien oublié..

Je suis en L2 AES donc il ne demande pas toute une liste de choses.. j'ai fais 2 pages à tout casser.

Merci !

Personne ?

Ca remonte a y'a 2 ans ...j'avais répondus cela .. dans un TD


1) les conditions du droit de renouvellement.
Le locataire doit relever du décret de 1953 et satisfaire aux conditions
suivantes :
a)Etre Français ou bénéficier d’une assimilation par l’intermédiaire d’une
convention internationale
b)Etre propriétaire du FC exploité dans les lieux loués.
c)Etre immatriculé au RCS
d)Le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective (réelle) au cours
des 3 dernières années précédent le renouvellement.
2) Le procédure de renouvellement (et son acceptation)
La ratio légis à un loyer correspondant à sa valeur locative.
Le bail écrit prend fin par congé ( 6 mois ) , à l’expiration du bail le contrat ne se
renouvelle pas automatiquement.
Une des 2 parties doit prendre l’initiative, à défaut le bail se poursuit par tacite
reconduction.
Le locataire doit faire une demande de renouvellement au moins 6 mois avant
l’expiration du bail, si le bailleur ne répond pas dans les 3 mois son silence vaut
acceptation. Si les parties sont d’accord sur le principe du renouvellement mais
pas sur les modalités, il y a une phase judiciaire (TGI)

Le Refus de renouvellement.
a) Le refus de renouvellement avec indemnité d'éviction. Le bailleur doit ..
• Le bailleur doit délivrer un congé au moins 6 mois avant l'éviction
• Soit répondre de manière négative au locataire.
Conséquence : Il doit verser une indemnité d'éviction, elle
représente le préjudice causé par le non renouvellement,
éventuellement augmenté des frais de déménagement et de
réinstallation. Ainsi que des frais et droit de mutation pour un fond
de la même valeur.
Quant le bailleur est condamné à l'indemnité d'éviction, le bailleur
a 15 jours pour revenir sur sa décision.
b) Le refus de renouvellement justifié sans indemnité d'éviction
• S'il justifie d'un motif grave et légitime contre le locataire sortant.
• Si l'immeuble doit être démolis car insalubres ou s'il présente un
danger. Si l'immeuble est reconstruit,le locataire est prioritaire.
• S'il reprend le local pour habiter ou y faire habiter les ascendant
ou les descendants.
Dans d'autres cas, le bailleur à un droit de reprise en payant une
indemnité forfaitaire s'il reprend l'immeuble prou le démolir et le
reconstruire en offrant un local de remplacement et en payant les
frais de restauration.

Loyer

Le Loyer
La détermination du loyer: Les parties fixent librement le prix du loyer, souvent
le bailleur exige le versement d’un « pas de porte » que paie le locataire en
entrant dans les lieux ; c’est une pratique licite pour le bail commercial.
Révision : il existe des clauses de révision :
La clause d’Echelle mobile, elle fait varier le montant du loyer en fonction d’un
indice (taux de la construction).
La clause recette, elle détermine le loyer selon les recettes ou le chiffre d’affaire
du commerçant. QUID en l’absence de clause?
La révision légale et triennale mais de consentement mutuel.
A défaut d’accord, le montant du loyer est fixé par le Prés. du TGI, par référence
à la valeur locative, sans que la hausse dépasse l’indice INSEE du coût de la
construction.
Exception : quand la valeur locative a augmenté de + 10%


Ensuite tu peux aussi parler de despecialisation totale ou partiel .. qui peuvent apporter une modification du loyer

Merci !!

Bon bah ca m'a l'air en accord avec ce que j'ai dis, même si c'était quand même moins étoffé, et que j'ai oublié le pas de porte !

J'espere avoir la moyenne quand meme !!! ^^

Vraiment un grand merci d'avoir répondu ! Ca m'enleve un gros stress ^^"